Quando arriva il momento di mettere in affitto un appartamento a molti si pone il dubbio se applicare o meno la cosiddetta cedolare secca. Cerchiamo di capire di cosa si tratta esattamente, quanto si paga e quando conviene.
La cedolare secca è un regime fiscale agevolato che consente ai proprietari di immobili di pagare un’imposta fissa sugli affitti ed agli inquilini di usufruire di alcuni vantaggi durante il periodo della locazione.
Indice
Come funziona
Possono optare per il regime della cedolare secca solo le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che affittano l’immobile privatamente, ovvero non nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.
L’opzione della cedolare secca può essere esercitata solo per unità immobiliari ad uso residenziale, ovvero appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11, e le relative pertinenze locate congiuntamente o successivamente. Rimane esclusa la categoria catastale A10, uffici o studi privati.
Il regime della cedolare secca è un’opzione a discrezione del proprietario che può essere esercitata all’inizio del contratto o in una qualsiasi annualità successiva purché comunicata espressamente all’inquilino tramite raccomandata, PEC o forma scritta.
Quanto si paga
L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. E’ inoltre prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni:
- con carenze di disponibilità abitative (si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia)
- ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).
Quando conviene
La cedolare secca comporta alcuni indubbi vantaggi sia per il proprietario che per l’inquilino sebbene ogni singola posizione deve essere valutata con il proprio consulente fiscale di fiducia. Riassumiamo qui i principali pro e contro:
per il proprietario
- vantaggi
- aliquota fiscale ridotta al 21% o al 10%
- nessuna imposta di bollo e di registro, anche per risoluzione e proroga dei contratti
- svantaggi
- rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto
- sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni
per l’inquilino
- vantaggi
- nessuna imposta di bollo e di registro, anche per risoluzione e proroga dei contratti
- per tutta la durata dell’opzione, non può essere aggiornato il canone di locazione all’inflazione, anche se è previsto nel contratto
Per maggiori informazioni e per tutti i chiarimenti è possibile consultare l’apposita sezione sul sito dell’Agenzia delle Entrate.
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